L'immobilier revêt une importance croissante pour la société, tant en ce qui concerne la manière dont l'environnement bâti aborde le changement climatique que la manière dont il interagit avec ses clients, la communauté et les autres parties prenantes.
En plaçant la durabilité, la santé et le bien-être en tête des priorités, la pandémie a bouleversé les besoins des locataires en matière de logement. Les considérations environnementales sont aiguës et doivent être prises en compte avant que la réglementation n'oblige les propriétaires à agir.
Pour SKAGEN m2, les considérations ESG sont depuis longtemps l'un des principaux critères que nous prenons en compte lorsque nous investissons. Il ne s'agit pas seulement d'un désir d’apporter notre contribution à l’amélioration de la planète : nous considérons également qu'il est de plus en plus important d'éviter les risques inutiles propres à l'entreprise. Les risques les plus élevés pour une entreprise sont ceux qui sont liés à la réputation, aux changements réglementaires, à l'évolution des préférences des consommateurs et à la gouvernance d'entreprise.
Réputation
L'impossibilité pour les consommateurs d'utiliser certains biens immobiliers loués pendant le confinement du Covid-19 a conduit les locataires à exiger de leurs propriétaires une plus grande flexibilité des conditions contractuelles et un alignement des intérêts. Il existe au sein de SKAGEN m2 plusieurs exemples positifs de propriétaires qui ont volontairement facilité le paiement des loyers de leurs locataires. Ce désir de flexibilité peut perturber l'équilibre entre locataires et propriétaires. Les propriétaires qui ne sont pas disposés à faire preuve d'une telle flexibilité peuvent courir un risque de réputation.
Réglementation gouvernementale
Une charge réglementaire croissante peut faire augmenter les coûts et/ou limiter la croissance des revenus. La législation environnementale adoptée par de nombreux pays européens (par exemple, MEES au Royaume-Uni) exige des mesures telles que des limites pour les niveaux d'émission acceptables et les technologies d'atténuation qui y sont associées. Ces mesures entraîneront vraisemblablement une augmentation des coûts de développement dans le secteur, car elles exigent le respect de normes de construction durable. En ce qui concerne notre participation dans Deutsche Wohnen, un exploitant d’immobilier résidentiel allemand, nous avons précédemment indiqué comment la réglementation gouvernementale visant à rendre les logements abordables dans le secteur résidentiel (par exemple, contrôle des loyers) peut également avoir un impact sur le secteur.
Évolution des préférences des consommateurs
La pression croissante des locataires et des investisseurs sur les entreprises pour qu'elles s'adaptent aux normes environnementales peut entraîner une pression sur la demande et le taux d'occupation. Cela peut être le cas notamment pour les entreprises qui sont considérées comme ne répondant pas aux normes. Les primes à la location ne sont pas encore versées aux propriétaires pour les bâtiments ‘verts’, mais il peut y avoir un risque baissier pour les entreprises qui ne proposent pas ce type d’offre. La pression des locataires et des investisseurs peut également accélérer l’introduction de normes environnementales par le secteur.
Bonne gouvernance
L'alignement des intérêts du management et des actionnaires par le biais de structures de rémunération et de mesures de protection contre les acquisitions est une considération pour le secteur. Une bonne structure de gouvernance d'entreprise est essentielle pour toute entreprise afin de garantir la création de valeur à long terme. Transparence, gestion/management responsable et alignement des intérêts du management et des actionnaires par le biais de structures de rémunération constituent d’importants piliers d'une bonne stratégie de gouvernance d'entreprise. SKAGEN m2 a un taux de vote record de 100 % aux assemblées générales des actionnaires, ce qui démontre notre implication et notre management actif. Lorsque cela s'avère nécessaire, nous approfondissons la question, soit pour provoquer des changements à long terme, soit pour discuter d'événements spécifiques.
Risques physiques
Il s'agit principalement de risques liés au climat, à la météo et à des événements extrêmes affectant les actifs et les personnes. Un exemple courant est le nombre croissant d'inondations à travers le monde.
Le développement durable en tant que thème d'investissement
Le développement durable est l'un des thèmes d'investissement les plus importants pour SKAGEN m2. Notre position pour le long terme est simple : plus le bien immobilier est durable, plus le taux d'occupation et le loyer que les locataires sont prêts à payer sont élevés. Nous sommes convaincus de l'orientation positive de cette tendance, et pensons que la sanction de l'inaction sera matérielle.
Les bâtiments étant responsables de plus de 33 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre (GES) et de la consommation mondiale d'énergie, le E (environnement) est le facteur ESG le plus dominant du point de vue de l'immobilier. Il est donc raisonnable d'affirmer que l'immobilier est en grande partie responsable de la contribution au réchauffement de la planète et au changement climatique. D'autre part, l'immobilier a la possibilité d'apporter un changement positif, non seulement en montrant le bon exemple, mais aussi en réduisant les émissions mondiales.
Solutions innovantes
Le potentiel d'amélioration considérable de l'efficacité énergétique dans le secteur de l'immobilier est bien connu et les entreprises immobilières optent pour toute une variété de solutions innovantes. Un exemple du portefeuille m2 est le propriétaire d’actifs immobiliers résidentiels finlandais Kojamo, qui utilise l'IA pour optimiser la consommation d'énergie de ses résidents et les sensibiliser davantage à leur consommation d'eau, de chaleur et d'électricité. L'amélioration de la collecte de données et de la sensibilisation des utilisateurs entraîne également une baisse des coûts tant pour les résidents que pour les entreprises.
Ouvrir la voie à la logistique
Dans le secteur de l'immobilier logistique, les propriétaires ouvrent la voie à l'optimisation de la consommation d'énergie, réduisant aussi bien l'empreinte environnementale de leurs bâtiments que les coûts pour leurs locataires. Nos holdings de portefeuille Prologis et Catena en sont deux bons exemples. Prologis fournit plus de 200 MW d’énergie solaire dans dix pays et les clients ne paient que pour l'énergie solaire qu'ils utilisent. Ils ont également pris l'initiative de faire de l'éclairage LED la norme du secteur. L'éclairage représente deux tiers de la consommation d'électricité dans l’immobilier logistique, et l'éclairage LED peut fournir un meilleur éclairage à un coût moindre. Depuis 2015, Catena met progressivement en place un système de suivi énergétique, qui présente un grand potentiel pour identifier les problèmes et les possibilités d'économies. Le chauffage et l'électricité représentent les coûts d'exploitation les plus importants pour leurs locataires, c’est pourquoi l'optimisation de leur consommation d'énergie permet non seulement d'améliorer leur empreinte écologique, mais a aussi un impact financier positif tant pour Catena que pour ses locataires. Lorsque c’est possible, ils utilisent l'énergie géothermique et installent des cellules photovoltaïques sur les toits de leurs bâtiments.
S'attaquer aux données à forte intensité énergétique
L'industrie des centres de données est un autre bon exemple de segment immobilier présentant un important besoin de s'attaquer à l'intensité énergétique des données et d’internet – l'industrie internet contribue à des émissions qui, au niveau mondial, égalent celles du secteur aérien. Les fournisseurs de centres de données sont de plus en plus conscients de l'importance de s'approvisionner en énergie renouvelable pour leurs activités – non seulement parce que c'est une bonne chose, mais aussi parce que cela attire de nouveaux clients.
SKAGEN m2 a investi dans Switch, un fournisseur américain de centres de données qui fonctionne avec une énergie 100 % renouvelable depuis 2016. Les efforts de l’entreprise ont été reconnus par Greenpeace dans son dernier Clicking Clean Report, où Switch a reçu la meilleure notation pour chaque classe d’exploitation. Nous comptons également dans notre portefeuille le plus grand opérateur de centres de données au monde, la société américaine Equinix. Depuis 2015, Equinix a fait passer son taux de couverture en énergies renouvelables de 33,5 % à 92 % au niveau mondial en 2019, alors même que le portefeuille a doublé.
Reconnaissance de la responsabilité sociale
De plus en plus, nous voyons des entreprises du secteur immobilier reconnaître leur responsabilité sociale, surtout dans le secteur résidentiel. L'un de nos investissements, Deutsche Wohnen, un propriétaire d’immobilier résidentiel allemand, a fait cinq promesses à ses locataires, dont celle de louer un appartement sur quatre à des locataires ayant droit à un logement social. Pendant la pandémie de coronavirus, nous avons également vu plusieurs sociétés de notre portefeuille engager le dialogue avec leurs locataires et leur accorder des reports de loyer pour les aider à traverser cette période difficile.
Dans l’immobilier lié aux soins de santé, nous avons également constaté un fort engagement à promouvoir un impact social positif. Un exemple en est Assura, notre fournisseur de bureaux médicaux au Royaume-Uni, qui a lancé une nouvelle stratégie, ‘SixBySix’, dont l'ambition est de voir six millions de personnes bénéficier d'améliorations dans et grâce à leurs bâtiments en six ans. Ils ont lancé un fonds communautaire visant à soutenir des projets d'amélioration de la santé dans les communautés autour de leurs bâtiments et ont émis leur première obligation sociale, levant ainsi 300 millions de livres sur 10 ans avec un taux d'intérêt de 1,5 %. L'obligation sera utilisée pour poursuivre le développement et le déploiement de centres de soins de première ligne et de santé communautaires accessibles au public. 2021 devrait certainement donner un nouvel élan à l'innovation dans le secteur immobilier et encourager l'engagement tant des locataires potentiels que des investisseurs.
Pour plus d'informations sur notre fonds immobilier SKAGEN M2, vous pouvez contacter
e-mail : michel.ommeganck@skagenfunds.com
Mobile : +4790598412
Ou via : www.skagenfunds.lu